부동산정보 - 계약금, 일부만 받지 말아야 할 이유

부동산정보 - 계약금, 일부만 받지 말아야 할 이유

[the L] "계약 깰땐 일부 아닌 전체계약금 포기하거나 배로 돌려줘야"

 

계약금 관련 사건을 처리하다 보면 계약서에 기재된 계약금보다 적은 돈만 지급받고 계약이 체결되는 경우를 종종 본다. 까다롭다는 말을 듣기 싫은 계약자 입장에서는 "오늘 가지고 있는 돈이 이것밖에 없어서 나중에 보내드릴게요"라는 상대의 말 한마디를 쉽게 받아들인다.

계약금을 일부 지급받는 것에 법률적인 위험은 없는 것일까. 사례를 통해 그 궁금증을 풀어보도록 하자.

서울 모처에 집을 가지고 있는 A씨. 그가 외국으로 출장 간 사이 장모인 B씨가 중개사 C씨에게 집을 팔겠다며 중개를 부탁했다. 중개사 C씨의 중개에 따라 A씨를 대리한 B씨와 매수인 D씨 간에 매매계약이 체결되었다.

계약금은 6000만원을 지급하기로 했는데 D씨가 당일 가지고 있는 돈이 300만원밖에 없다고 했다. 그래서 300만원을 계약 당일에 지급하고 나머지 5700만원은 다음 날 지급하기로 약속했다.

그런데 B씨가 집에 와서 A씨에게 집을 팔았다고 전화를 하자 집주인 A씨는 집을 팔 생각이 전혀 없는데 왜 마음대로 집을 팔았느냐고 항의를 했다. B씨는 사위의 뜻을 잘못 파악했다며 계약 당일 저녁 중개사 C씨를 통하여 D씨에게 매매계약을 해약한다(깬다)고 통보하고 다음 날 아침 600만원을 D에게 입금했다.

위 사례에서 과연 A씨의 방식대로 계약을 깰 수 있을까.

◇ 계약금 있는 계약인 '요물계약' 깨려면 계약금 포기하거나 두 배로 돌려줘야
계약은 법률의 규정에 따른 경우를 제외하고는 쉽게 그 구속력에서 벗어날 수 없다. 계약의 구속력을 벗어날 수 있는 방법은 법률에 정해진 무효, 취소의 사유가 있거나 상대방의 계약의무 불이행 등을 이유로 적법하고 유효하게 계약 해제를 한 경우 등이다. 이 방법들은 대부분 계약 체결 과정에 하자가 있거나 상대방의 책임이 있는 경우로 한정된다.

그에 반해 계약금을 포기하고 계약의 구속력에서 벗어날 수 있는 해약의 경우 계약 체결 상의 하자나 계약 이행 상의 책임 유무와는 관계가 없다. 자신이 계약금을 포기하거나 상대방이 계약금의 배액을 지급함으로써 계약의 구속력을 벗어날 수 있는 방안이기에 실제 거래에서 유용하게 사용된다.

위 사례와 같이 계약금을 주고받는 계약은 계약금을 주고 받으면 계약이 성립되는 것을 요건으로 하는 '요물계약'의 성격을 갖는다. 이때 계약금의 일부만 받은 경우 계약을 깨기 위해서 포기하거나 두 배로 돌려줘야 하는 계약금이 일부 지급받은 300만원인지 아니면 원래 전체 계약금인지가 문제다.

◇ 계약금 일부만 받았어도 계약 깰 땐 전체 계약금 기준

계약금이 있는 계약은 요물계약이란 특성 때문에 비록 계약금을 6000만원으로 정했다고 하더라도 계약 당시 실제 지급된 돈이 300만원이라면 그 금액을 계약금으로 보는 견해가 있다. 실제로 하급심 중 일부 판결은 이 견해에 따라 실제 지급받은 계약금을 기준으로 해약의 유효성을 판단한 경우도 존재한다.

그러나 대법원은 계약금의 일부만 지급된 경우엔 계약금 전부를 지급하지 않는 한 계약을 해약할 수 없다는 입장을 분명히 했다. (2007다73611 판결)

계약금 일부 지급과 관련해 계약금의 일부만 지급된 경우 많은 사람들이 그 일부 지급된 계약금만을 포기하거나 두 배를 돌려주면 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다는 믿음을 가지고 있다. 그러나 이는 잘못된 생각이다. 전체 계약금을 기준으로 따져야 한다.
계약 체결 시 잘못된 상식은 많은 문제를 야기한다는 점을 명심하고 신중히 진행해야 한다

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이건욱 변호사는 제37회 사법시험에 합격해 법무법인 대지의 대표변호사로 활동하고 있다. 주로 부동산, 건축 분야와 관련한 사건을 다루고 있으며 저서 집필에도 힘쓰고 있다. 머니투데이 더엘(the L)에서 부동산 관련 칼럼을 연재하고 있다.

 

이건욱 변호사(법무법인 대지)