부동산세법 - “팔기 전에 확인!” 9가지 양도세 절세 상식

부동산세법 - “팔기 전에 확인!” 9가지 양도세 절세 상식

1가구 1주택자 2년 이상 보유 후 양도시 비과세
다주택자 양도차익 적은 주택부터 처분 

 
부동산은 언제 어떻게 처분하느냐에 따라, 또 세법 규정을 얼마나 활용하느냐에 따라 납부하는 양도소득세액이 크게 달라질 수 있다.
 
세무회계전문사이트 비즈앤택스(www.bizntax.com)는 부동산을 팔 때 양도소득세를 줄이기 위해서 알아두면 좋은 절세 상식 9가지를 소개했다.
 

 

 
[1] 1가구 1주택 양도 시 세금 없어…양도소득세 최고의 절세는 1가구가 2년 이상 보유한 1주택을 양도할 때 적용되는 비과세혜택을받는 것이다. 만일 1주택자였으나 상속이나 이사, 부양 등의 목적으로 신규주택을 추가로 취득했더라도 종전의 1가구 1주택이었던 주택을 먼저 양도하면 비과세 혜택을 볼 수 있다.
 
[2] 단기 보유 양도하면 세금 커져… 일반적인 부동산은 취득부터 양도까지 보유기간이 2년 이상인 경우 6%~38%(2017년부터는 40%)의 초과누진세율이 적용된다. 그러나 1년 미만으로 단기 보유한 부동산을 양도하는 경우에는 세율 50%가, 1년 이상 2년 미만 보유한 경우에는 세율 40%가 적용된다. 부동산을 급하게 처분해야 할 때는 잔금청산일을 가급적 늦춰서 보유기간이 1년 미만인 경우에는 1년 이상으로, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 2년 이상으로 늘려야 세금을 줄일 수 있다.
 
[3] 3년 이상 보유하면장기보유특별공제… 부동산 보유기간이 3년 이상인 경우에는 양도차익에 일정비율을 차감시켜 주는데 이를 장기보유특별공제라고 한다. 3년 이상(10%)부터 최장 10년(30%)까지 양도차익을 줄일 수 있으며, 1가구 1주택자로서 고가주택에 해당할 경우 최대 80%까지 양도차익이 차감되므로 보유기간이 길수록 유리하다.
 

 

 
[4] 상가 겸용건물은 주택 부분을 더 크게… 상가와 주택이 한 건물에 있는 겸용주택을 양도할 때 주택면적이 상가면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보며, 상가면적이 크면 주택부분만 주택으로 본다. 따라서 1가구 1주택자이면서 상가면적이 주택면적 보다 크다면 주택면적 비중이 더 크도록 수리하여 공부상 용도를 변경하거나 실제로 주택으로 사용하였다는 입증서류를 만들어 양도하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있다. 

 

 

 
[5] 배우자에게 증여했다가 양도하기… 1억원에 취득한 부동산이 그 동안 부동산가격이 많이 올라 시가 6억원으로 올랐다고 가정할 때, 오른 부동산을 처분하면 양도차익이 5억원으로 상당하기 때문에 양도소득세 부담이 크다. 그런데 부동산을 6억원에 배우자에게 증여한다면 증여세가 전액 공제되기 때문에세금부담 없이 증여할 수 있다. 증여를 받은 배우자는 부동산을 증여가액인 6억원으로 취득하게 되어 차후 부동산을 처분할 때 양도소득세를 크게 줄일 수 있다. 다만, 이를 탈세 수단으로 이용하지 못하도록 배우자에게 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도하면 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하므로 주의해야 한다.
  
[6] 거래 시 발생한 비용 영수증 꼭 챙겨야…양도차익을 계산할 때는 부동산의 취득 및 양도와 관련된 계약서상의 금액 외에도 취득 및 양도와 관련하여 직접적으로 발생한 비용도 반영한다. 이렇게 지출한 경비에 대한 증빙을 챙기면 양도소득세 신고 시 세금을 줄일 수 있다

 
[7] 가격 많이 안 오른 주택부터처분… 3주택 이상의 다주택자는 양도차익이 가장 작은 주택부터 처분하여 주택수를 줄이는 것이 좋다.가장 양도차익이 많은 주택을 가장 마지막에 처분해야 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용하여 양도소득세를 크게 줄일 수 있다. 단, 9억원 이상의 주택은 1가구 1주택이어도 비과세 되지 않는다.
  
[8] 이익과 손해가 난 주택은 함께 처분… 한 해에 여러 채의 부동산을 양도하면 양도차익을 합산하여 양도소득세를 과세한다. 따라서 이익이 발생한 주택과 손해가 발생한 주택을 같은 해에 함께 처분하면 양도차익과 양도차손이 서로 상쇄되어 양도차익이 줄어든다. 2주택 이상이 모두 양도차익이 발생한 상태라면 한 해에 1주택 이상을 처분하지 않는 것이 좋다. 양도소득세는 누진구조이기 때문에 양도차익이 누적되면 그에 상당하는 세율도 증가하여 양도소득세 부담이 커진다.
  
[9] 여러 채 양도했다면 확정신고 꼭 해야… 양도소득세 신고는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 해야 한다. 1년에 1건의 양도건만 있을 경우에는 확정신고가 필요 없지만 2건 이상이 될 경우에는 반드시 확정신고를 해야 한다.양도소득세는 과세기간 중에 매번 양도할 때마다 양도소득세 예정신고를 하고 다음 해 5월까지 양도소득세 확정신고를 통해 양도차익을 합산하여 소득세를 정산한다.