부동산세법 - 부동산임대사업자 법인전환… 절세 비법을 찾아서

강남에 사는 A씨는 부동산 임대사업자로 성실신고 확인제도에 따라 종합소득세부담과 건강보험료 부담이 커지고 부동산 가치가 상승하자 자녀에게 사전증여하기를 소망 하였다. 그러나 부동산 취득에 대한 취득세 부담과 증여세 부담 등 조세부담이 크고 자금출처가 없는 자녀들에게 부동산 자산을 이전하는 것에도 부담을 느끼게 되었다. 또한 예기치 못한 상속이 되면 상속세를 납부하지 못해 부동산 자산이 물납으로 사라질까 고민하게 되었다.

 

개인임대사업자인 A씨의 절세 방법은 무엇일까? 모든 고소득 개인임대사업자들은 세금에 대해 다음과 같은 공통적인 고민을 갖게 된다.

 

첫째 높은 소득세율에 대한 걱정이다. 최근 국회에서는 종합소득세율을 6%~40%로 개정하였다. 5억 초과 과세표준구간을 신설하여 종합소득세율을 40%까지 끌어올린 것이다. 이에 지방세와 건강보험료 등을 감안한다면 체감세율은 최고 60%까지 치솟게 된다.

 

둘째, 세무검증제도의 시행이다. ‘성실신고확인제도’를 통해 장부 작성이 제대로 되었는지 세무대리인으로부터 확인을 받는 것이다. 모든 지출이 장부작성으로 확인 되는 것은 물론이고, 얼마 전 접대비한도와 차량유지비한도를 타 업종에 비해 축소함으로써 탈세 등을 근본적으로 방지하겠다는 의지를 표명하기도 했다.

 

셋째, 상속세 부담이다. 상속세의 부담은 부동산 자산을 보유한 임대사업자들의 가장 큰 고민거리다. 미리 대비하지 않는다면 100억의 부동산 자산에 대해 30억 이상의 상속세가 나오는 심각한 상황이 발생할 수 있다는 것이다예비 건축주님! 공부를 하셔야 부실공사없는 집짓기가 됩니다.사전에 공부나 준비없이 공사를 진행하다가
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매경경영지원본부의 김미화 자문세무사는 이런 고민에 대하여 해결방법으로 법인전환을 소개한다. A씨는 임대사업을 법인으로 전환하여 고민을 해결할 수 있다는 것이다. 개인사업자가 법인으로 전환되면서 부동산의 소유는 법인으로 이전되고 개인의 부동산 자산은 주식으로 변환된다. 높은 소득세는 낮은 법인세 부담으로 줄어들고 취득세 부담 없이 주식을 이전할 수 있으며, 과도한 상속세 부담은 주식의 분산으로 미리 대비가 가능해 지는 것이다.

 

그렇다면, 개인사업자 법인전환 시 조세부담은 어떻게 될까? 개인임대사업자의 법인전환 시 발생하는 세금은 부가가치세와 취득세 및 양도소득세다. 하지만, 세법에서는 이러한 세금에 대해 부가가치세법 제 6조6항에 의한 부가가치세 과세제외 및 조세특례제한법 제 32조에 의한 양도소득세 이월과세와 지방세특례제한법 제 57조 2내지3에 의한 취득세 면제(면제된 취득세의 20%는 농어촌특별세로 부담) 혜택을 부여하여 법인전환을 용이하게 해 주고 있다.

 

또한 최근에는 본인건물을 관리할 새로운 부동산 관리 회사를 세워 관리를 위탁하는 경우가 많아지고 있으며, 부동산이나 주식을 여러 차례 나누어 증여하는 증여신탁 제도를 활용하기도 한다. 살펴본 것처럼 개인임대사업자의 경우 법인전환을 통해 종합소득세 및 상속세 절세도 가능하게 되는 것이다. 다만, 개인임대사업자 법인전환 시 조세혜택이 크므로 그 과정에서 상법과 세법이 정한 절차와 방법을 지켜야만 예기치 못한 불이익을 막을 수 있다. 따라서, 매경경영지원본부와 같은 전문가의 도움을 받는 것이 매우 중요하다는 게 전문가들의 조언이다.